Как согласовать перепланировку квартиры: пошаговая инструкция
Перепланировка — это изменение конфигурации (планировки) помещения, которое отражается в техническом паспорте объекта. Многие владельцы жилья рано или поздно сталкиваются с желанием сделать квартиру более функциональной, однако не все знают, как согласовать перепланировку квартиры официально. Рассмотрим, в каких случаях нужно получать разрешение, куда обращаться, какие документы готовить и чего лучше не делать, чтобы избежать штрафов.
Какие действия считаются перепланировкой?
Перепланировкой считается изменение устройства квартиры, которое затрагивает несущие стены, инженерные системы или фасад. К таким действиям относятся:
- снос или перенос стен;
- объединение нескольких помещений в одно;
- создание или перенос дверных проемов;
- изменение расположения или размеров санузлов, кухни;
- расширение жилой площади за счет балкона или присоединение дополнительных помещений;
- строительство тамбура или изменение его конструкции;
- перенос и изменение инженерных систем (водоснабжение, отопление, газоснабжение, вентиляция).
Эти виды работ требуют законного урегулирования и согласования с органами местного самоуправления.
Какие работы обязательно нужно согласовывать?
Согласовывать необходимо любые работы, которые могут изменить конструкцию дома или затронуть инженерные сети. Среди таких работ:
- замена или переустановка оборудования (например, переход с газа на электрическое отопление);
- изменения площади комнат или создание новых проемов для окон и дверей;
- технические работы с газоснабжением, отоплением, водопроводом и вентиляцией;
- снос перегородок, в том числе не несущих;
- строительство антресолей, если их площадь превышает 40% от площади комнаты.
Перепланировка с изменением инженерных систем
Особое внимание следует уделить случаям, когда требуется вмешательство в системы газоснабжения, отопления или водоснабжения. Все изменения в этих системах необходимо согласовывать не только с жилищной инспекцией, но и с соответствующими профильными службами:
- Газоснабжение — любые изменения могут быть выполнены только с разрешения газовой службы, а работы должен проводить лицензированный специалист.
- Водоснабжение и канализация — любые изменения в мокрых зонах требуют согласования и утвержденного проекта.
- Отопление — перенос радиаторов или установка теплого пола на центральном отоплении требует дополнительного согласования, так как это может повлиять на всю отопительную систему дома.
Надзорные органы обязаны проверять соответствие выполненных работ техническим требованиям.
Что не считается перепланировкой?
Не все работы нужно согласовывать. Например, к незначительным изменениям, которые не требуют разрешения, относятся:
- косметический ремонт (поклейка обоев, покраска, замена покрытия пола);
- установка новых окон и дверей, если не меняется размер проемов;
- остекление балконов и лоджий без изменения конструкции;
- установка встроенной мебели, кондиционеров и антенн.
Эти действия не изменяют конструктивных характеристик квартиры и не требуют обращения в органы для получения разрешения.
Что запрещается при перепланировке?
Есть ряд ограничений, которые не позволяют делать определенные изменения. Запрещается:
- сносить несущие стены, так как это угрожает безопасности здания;
- переносить «мокрые зоны» (ванные комнаты, кухни, туалеты) в жилые помещения;
- соединять газифицированные помещения с жилыми (например, кухню с балконом);
- изменять систему отопления, включая перенос стояков или батарей;
- ликвидировать или изменять вентиляционные короба;
- объединять общедомовые помещения (чердаки, коридоры) с квартирой.
Как получить разрешение на перепланировку
Согласование начинается с подготовки проекта. Его могут предоставить техническое бюро или индивидуальный предприниматель, при условии, что они являются членами саморегулируемой организации (СРО). Необходимо убедиться в их членстве, а также проверить саму СРО. Для этого посетите официальный реестр СРО и убедитесь, что организация действует. Если все соответствует требованиям, можно переходить к заказу проекта.
- Обратитесь в управляющую компанию или жилищную инспекцию, а также в архитектурный отдел местной администрации, если требуется согласование с органами градостроительства.
- Подготовьте и подайте все необходимые документы: заявление, проект перепланировки, технический паспорт БТИ, документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также заключение от проектировщиков дома (если это необходимо).
- Дождитесь рассмотрения вашего запроса — процесс обычно занимает до 45 рабочих дней.
- После получения разрешения приступайте к выполнению работ.
- По завершении работ вызовите комиссию для осмотра, которая составит акт выполненных работ.
- Передайте акт в БТИ и внесите изменения в технический паспорт вашей квартиры.
Если вы не уверены, необходимо ли согласовывать перепланировку, лучше проконсультироваться в жилищной инспекции или с профильным юристом. Некоторые работы можно делать без разрешения, но в большинстве случаев узаконивать уже внесенные изменения будет сложнее, чем согласовать заранее.
Что будет, если не согласовывать перепланировку
Самовольная перепланировка может привести к ряду последствий:
- Штраф — для физических лиц он составляет до 2 500 рублей, но может быть больше при повторных нарушениях.
- Судебные иски от соседей или управляющей компании.
- Невозможность продать или оформить наследство без устранения нарушений.
- Обязанность восстановить прежний вид квартиры за свой счет.
В отдельных случаях разрешают узаконивать уже выполненные изменения, но это потребует дополнительной технической экспертизы, заключения о безопасности и повторного обращения в соответствующий орган. Процесс может затянуться на месяцы и стоить дороже, чем согласование до начала работ.
Куда обращаться за согласованием
Жильцы многоквартирных домов обращаются в местные органы архитектуры и градостроительства, а также в отделы жилищной инспекции. Согласование может проходить через МФЦ или Госуслуги. Также можно привлечь специализированную компанию, которая берет на себя все этапы: от разработки проекта до получения разрешения.
